Sachverständigenbüro

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Wissenswertes und Neues rund um Immobilie und Wertgutachten

 

Wohnflächenabweichung

Paukenschlag aus Karlsruhe: Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs spielen Vereinbarungen im Mietvertrag über die Wohnungsgröße in einem Mieterhöhungsverlangen keine Rolle mehr; es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Damit gibt der BGH seine bisherige

Rechtsprechung auf.

 

Bodenwertrichtlinie

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat am 11.02.2011 die Bodenwertrichtlinie (BRW-RL) veröffentlicht.

 

Sachwertrichtlinie

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat die Sachwertrichtlinie (SW-RL) am 18. Oktober 2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Mit der neuen SW-RL kommen wesentliche Neuerungen auf die Wertermittlungspraxis zu. Neben der eigentlichen Richtlinie gibt es ein vollständig neues Tabellenwerk mit neuen Normalherstellungskosten, den „NHK 2010“. Die bislang angewendeten NHK 2000 werden damit zu „Geschichte“ gestempelt. Nach Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) bringt nun die Sachwertrichtlinie (SW-RL) weitere wichtige Änderungen in der Bewertungspraxis mit sich. Ziel ist die marktgerechte Ermittlung von  Verkehrswerten mittels Sachwertverfahren.

 

Ertragswertrichtlinie

Die Ertragswertrichtlinie ersetzt die entsprechenden Regelungen der WertR 2006  und ist in Kraft getreten. Damit wird die sukzessive Ablösung der

WertR durch Richtlinien zu einzelnen Teilbereichen fortgesetzt. Bislang sind die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie veröffentlicht worden. Im letzten Schritt sollen die Einzelrichtlinien dann wieder zu einer WertR zusammengefasst werden.

 

Neue Vergleichswertrichtline

Am 20.3. 2014 trat diese neue Richtlinie, die in Bezugnahme auf die §§ 15 und 16 der ImmowertV abgestellt ist in Kraft. Sie ist eine Richtlinie die bei der Ermittlung von Bodenqwerten und des Vergleichswertes angewendet werden kann. Sie muss jedoch angewendet werden, wenn ihre Anwendung angeordnet wird.

 

Berücksichtigung der Ermittlung von Verkehrswerten für Gebäude nach Standard der EnEV 2009

In der Wertermittlung werden nachhaltige energieoptimiertere Maßnahmen, wie Wärmedämmung der Fassade, Dachbereich, Bauteil-/ Ausrüstungselemente über die Wertung von Ausstattungsstandards berücksichtigt und eingearbeitet. Das gilt für bereits vorhandene energieoptimierte Systeme oder nach EnEV noch zu schaffende Vorraussetzungen.

 

Erbschaftssteuerreform

Die erbschaftssteuerlichen Regelungen erfordern in einem erheblich stärkeren Maß (als früher) bei ihrer Anwendung die Einholung des Wissens eines Grundstückssachverständigen, um die vom Finanzamt erhobenen Erlasse ändern zu können ( Basis: § 198 BewG- Recht auf eigenen Nachweis des Verkehrswertes über ein Gutachten eines Sachverständigen).

 

Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.

 

Neue Informationspflichten für Sachverständige

Auch Sachverständige unterliegen der Informationspflicht nach der neuen Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV). Ein Verstoß kann den Sachverständigen teuer zu stehen kommen.

 

Novellierung der Europäischen Gebäuderichtlinie

Mit der am 8. Juli in Kraft getretenen Neufassung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, kurz EU-Gebäuderichtlinie, werden die Mitgliedsstaaten der EU verpflichtet, ihre Treibhausgasemission durch entsprechende Maßnahmen bis 2020 zu senken. Durch die neue Richtlinie sollen die Energie- und Klimaziele der EU erreicht werden.

 

Grundsteuer auf Basis von Verkehrswertermittlungen

Auf Basis einer Machbarkeitsstudie soll eine zeitgemäße Neubemessung der Steuer auf Basis von Verkehrswerten, anstelle bisher Einheitswerten, untersucht werden. Dazu liegen bereits einzelne Ländermodelle vor, die voraussichtlich in 2012/13 entscheidend umgesetzt werden.

 

Maklerprovision bei reduziertem Kaufpreis

Das OLG Schleswig (02.06.2000), OLG München (04.02.2010 haben u. a. die Versagung oder Minderung der Maklerprovision bei gegenüber vereinbarten Verkaufspreisen und gemindert erzielten Kaufpreisen beschieden.

 

Mietminderung bei Flächenabweichungen

Hierzu liegt u.a. ein BGH- Urteil vom 18.07.2012 vor, wonach die Mietminderung nicht nur pauschal flächenbezogen, sondern auch unter Einbeziehung der Gebrauchswerte der Räume zu ermitteln ist.

ImmoWertV

Zum 01.Juli 2010 triit die Immobilienwertermittlungsverordnung anstelle der WertV in Kraft und ist nunmehr Basis aller Verkehrswertermittlungen.